Flash info 11/12/2019 ! Plus value immobilière pour un bien acquis à titre gratuit

Source: La rédaction veille à la fiabilité des informations publiées, lesquelles ne sauraient toutefois engager sa responsabilité.
© Editions Francis Lefebvre


Plus-value immobilière : précision pour un bien acquis à titre gratuit

Le Conseil d'Etat s'est récemment prononcé sur le régime applicable pour la taxation de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d'un immeuble reçu par donation. Alors ?

Pour calculer la plus-value taxable... Pour calculer la plus-value brute (base d’imposition), résultant de la vente d'un bien immobilier assujettie au régime de taxation des plus-values immobilières, il est tenu compte de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien. Ainsi, en faisant simple, pour déterminer la plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un bien immobilier, par un particulier, il faut retrancher du prix de vente le prix d’acquisition.

Pour un bien acquis à titre gratuit... En cas d'acquisition du bien à titre gratuit par le vendeur concerné, le texte fiscal applicable précise que « le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit ». A défaut de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d'acquisition « s'entend de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties» (CGI, art. 150 VB I).

Le Conseil d'Etat veille au grain... Dans le cadre d'un litige opposant le vendeur d'une villa et l'administration fiscale, le Conseil d'Etat a été récemment appelé à se prononcer sur la manière dont doit s'effectuer le calcul du montant de la plus-value taxable, en cas de cession d'un bien immobilier obtenu à titre gratuit (CE 27.11.2019 n°418379).

Pour le Conseil d'Etat, il résulte des dispositions de l'article 150 VB que « pour le calcul du montant de la plus-value taxable en cas de cession d'un bien immobilier obtenu à titre gratuit, le prix d'acquisition de ce bien doit être fixé à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation ».

Cette valeur doit « en principe être prise en compte, qu'elle procède d'une déclaration du contribuable au titre des droits d'enregistrement ou, le cas échéant, d'une rectification définitive de cette déclaration par l'administration fiscale ».

Pour le conseil d'Etat, la rectification définitive de la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation postérieurement à la cession ouvre la possibilité, pour le contribuable concerné, de demander la prise en compte de cette valeur rectifiée pour l'imposition de la plus-value de cession, soit dans le cadre d'un litige en cours relatif à cette imposition, soit par la voie d'une réclamation, la fixation de la valeur rectifiée devant alors être regardée comme un événement de nature à rouvrir le délai de réclamation, au sens de l'article R. 196-1 c) du Livre des procédures fiscales. Ce texte précise que, pour être recevable, la réclamation doit être présentée à l'administration fiscale au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la réalisation de l'événement qui motive la réclamation.

Pour le Conseil d'Etat, il « n'en va autrement que si l'administration établit que la valeur retenue pour les droits d'enregistrement était dépourvue de toute signification, c'est-à-dire qu'elle est sans rapport avec la valeur réelle du bien ».

Dans l'hypothèse où aucune valeur n'a été déclarée pour la détermination des droits de mutation, l'administration « peut affecter au bien en cause une valeur nulle, à moins que le contribuable ne soit en mesure de justifier sa valeur d'acquisition à la date de cette dernière ».

En l'espèce, le litige portait sur une villa qui avait fait l'objet d'une donation-partage. Deux ans après la vente de la villa, le fisc avait procédé, pour l'imposition aux droits de mutation de la donation-partage, à un rehaussement de la valeur d'acquisition du bien par une proposition de rectification. Le litige avait été soumis à l'appréciation de la commission départementale de conciliation (au plan fiscal), laquelle avait fixé la valeur de la part indivise de la nue-propriété de la villa en cause à la somme de 4.268.297 euros, au lieu des 880.000 euros déclarés lors de la donation-partage. Le fisc avait alors a mis en recouvrement l'imposition correspondante au titre des droits de mutation à titre gratuit.

Selon le Conseil d'Etat, pour calculer le montant de la plus-value litigieuse, il fallait rechercher si la rectification de la valeur vénale d'acquisition de la villa, opérée par le fisc pour l'établissement des droits de mutation, était devenue définitive puis, dans l'affirmative, en second lieu, prendre en compte la valeur du bien ainsi rectifiée.

En l'espèce, le Conseil d'Etat a annulé l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille, qui avait cru pouvoir remettre à la charge du vendeur des sommes dégrevées en exécution du jugement du Tribunal administratif (CAA Marseille 05.12.2017 n° 16MA04514).

En l'espèce, en refusant de tenir compte de la valeur rectifiée au motif qu'elle procédait d'un événement postérieur au fait générateur de la plus-value réalisée, la cour administrative d'appel avait en effet commis une erreur de droit (CE 27.11.2019 n°418379).

Pour consulter l'arrêt du 27 novembre 2019 : cliquer ici

Référence

Conseil d'Etat, 10ème - 9ème chambres réunies, 27 novembre 2019 n°418379

Pour le calcul du montant de la plus-value taxable en cas de vente d'un bien immobilier obtenu à titre gratuit, tel par donation, le prix d'acquisition de ce bien doit être fixé à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation. Si la valeur a fait l'objet d'un rehaussement par le jeu d'une rectification devenue définitive, la plus-value doit être déterminée en tenant compte de la valeur rectifiée. Le vendeur peut au besoin demander la prise en compte de la valeur rectifiée par voie de réclamation, dans le délai imparti.

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